築古木賃アパートを稼働率100％へ 1

こんばんは、とっちんです。

前回購入した「入居率なんと0％のアパート」

この物件を満室稼働させるには
どうするべきか？

オーナーチェンジでの購入であれば

賃料が入ってくるので、手を打ちやすいですが

現在、入居者0人！賃料収入0円！

まるで新築物件を募集するのと同じですが、

新築物件と決定的に違うのが、勝てるところが一つもないほど、スペックが悪いということ。

現状のおさらいですが

3点ユニットバス、全戸和室、ベランダ無し、
洗濯機置場が建物敷地内に1つ
エアコン6戸中4台故障、給湯器6戸中3戸故障
原状回復工事6戸中6戸必要
(そのうち、3戸が煙草のヤニ部屋、1戸が床が抜けている)

4年近く空室が続いていたので
ライフラインを契約して
電気、ガス、水道の全てを一度、通電・開栓します。

通常、借主さんにお任せをするのですが

入居して間もなく、給湯器の故障、電気の漏電、水漏れ、エアコンの故障などあった場合

せっかく契約してくれた、入居者さんが嫌な気持ちになり、早期退去や、入居中の対応に非協力的であったり、退去精算でもめる確率が高くなります。

結果、自分のデメリットにつながります。

事前に、不具合が出ないように点検をするのは大家さんの役目です。

まずは、電気の通電

電気メーターが外されていた部屋は、新しいメーターが設置されました。

次にエアコンの電源を入れてみると、、、

なんと102・202の2台が正常作動しました！

冷房も暖房も効きます。(喜)

残念ながら4台は故障で、使えませんでした。

次に、水道の開栓

全部屋正常に水がでました！

空きが長い為、排水の水が蒸発して下水の臭いが充満していたのですが、水を流して緩和されました。

最後に、ガスの開栓

ガス漏れの点検に異常無し、お湯を出す為

給湯器のスイッチを入れると、、、

102・201・203のお湯がでました ♪

残り3台は故障で使えませんでした。

エアコンと給湯器ともに使用できるのは

102号室のみでした (苦笑)

次に行うのが、リフォームの見積もりです

お付き合いのある、リフォーム業者さんに

エアコン、給湯器の交換を含む

原状回復の見積もりを取ります。

6部屋全部で、1,560,000円！（ﾟдﾟlll）

1部屋あたり、260,000円です、、、、

そんなに、かけれるかバカヤローっ！！

って叫びたくなりますね (笑)

最後に、建物にたったひとつだけの洗濯機置場

よくよく見てみると

蛇口があるけど、電気のコンセントがない (涙)

追加で、コンセントの設置工事の見積もり

しかも、共用の電気メーターがない為

電気メーターの設置申請も上乗せされます。

金額は、45,000円ほど、、、、

プラス、入居者さんが共同で使用できる

洗濯機を設置する予定なので、20,000円かな

総額で、1,625,000円！！

ここからが腕の見せ所です、この時の私は、

さしずめ蓮舫さんの気分

仕分け仕分け ♫

新品じゃないといけないんですか？

中古でも良いんじゃないですか！？ (笑)