築古木賃アパートを稼働率100％へ 3

こんにちは、とっちんです。

前回のリフォームで、102、202号室が

ようやく人が住める状態になりました。

ここからは、不動産屋の営業マンとして

実際のお部屋探しで「決めて」になるポイントをあげると

・毎月の賃料

・初期費用

・場所

・建物の築年数

・建物の設備

・生活の利便性

・治安やセキュリティ

・その他(特別な条件や付加価値など)

上記のどれかに、お客様が「価値」を感じると決まります。当てはまる項目が多いと決まりやすいです。

これを踏まえた上で、市場調査を行います。

簡単に説明すると

まずは不動産のポータルサイトで、

自分が所有している物件の最寄駅と

自分が思っている賃料設定の前後5,000円の幅をつけて、検索します。

ここで出てくる物件が「ライバル物件」です！

敵を知り己を知れば百戦殆うからずです！

ライバル物件の基本的な設備条件は

洋室、洗濯機置場はベランダ、もちろんベランダあり、風呂トイレ(別と一緒の割合６:４)

敷金・礼金ともに0ヶ月が多い

んーやはり、設備面は完全に負けている(笑)

賃料を下げて、一つ下のステージで戦うことも出来ますが、1部屋30,000円を下回りたくないので、30,000円で決まる方法を検討します。

市場調査をした際に、敷金礼金が0ヶ月の設定は多かったのですが、初期費用を詳しく聞くと100,000円前後かかる物件が多かったです。
賃料帯が30,000円前後で探す人は、初期費用が100,000円を超えるのに抵抗がある方が多く、

「決めて」が、初期費用ということも多くあります。

検討した結果、条件の設定はこれです！

敷金・礼金0ヶ月、賃料33,000円、フリーレント(1ヶ月賃料無料)、保険加入必須、保証会社加入必須、洗濯機無料で使用可能、賃料交渉30,000円まで可能、フリーレントがない場合は広告料に還元！

以上です。

これにより借主さんは、最初に支払う金額が、保険料と保証委託料と仲介手数料のみで

合計60,000円ぐらいです！

不動産屋の営業マンも1ヶ月のフリーレントor広告料2ヶ月分、賃料3,000円ダウンの幅があるので

営業がしやすくなります！

次に、営業マンが紹介しやすい環境作りです。

・キーボックスを現地に設置する。

・「いつでも連絡して下さい」「何でも相談して下さい」と伝えておく。

・飲み物やお菓子などの差入れをする。

などなど

営業マンも、感じの悪い大家さんより感じの良い大家さんが好きだし、自分たちにメリットがあると感じれば一生懸命紹介してくれます(^ ^)

最後に行うのが、1部屋だけ簡単な飾り付けをします。

飾り付けとは、印象に残るように

スリッパを並べる、シーリングライトと間接照明を設置する、観葉植物を部屋と水回りに設置する、キッチンマットやバスマットを敷く、その他は、好みで小物を設置します。

モデルルームはお金がかかりすぎるのでしませんが、簡単な飾り付けだと10,000円で出来ます。

これにより、案内時の決定率が向上します。

お部屋に入った際の第一印象はすごい大事です。芳香剤で香りづけも効果的です。

条件も決まり、飾り付けも完了、

あとは決まるのを待ちます。

その後、募集から10日目に102が決まり1ヶ月後に202が決まりました！

お部屋付けの営業マンには感謝です！

あと残り4部屋、リフォーム金額の壁はありますが 、リフォームをすれば決まることが実証されたので、早めに施工します。