築古木賃アパートを稼働率100％へ 2

こんばんは、とっちんです。

前回は、最低限住めるようにする

見積り金額が、総額 1,625,000円でした。

これにお部屋が決まった時に、不動産屋に払う広告料もプラス、忘れてはいけません！

あーお金がかかる (涙)

これを間に受けて全て業者さんにお願いすると

初期投資が多くなりすぎて回収に時間がかかります

アパートを購入した意味がなくなります。

ではDIY？自分でやるという「時間の投資」も

サラリーマン大家は、限られています。

キャッシュも購入時に、多く入れてますので

なるべく、なるべく、なるべく抑えます。

最初に

エアコンが4台壊れていますので交換します。

ただ、新品ではなくリサイクル品です！

この物件の築年数、賃料帯であればかならずしも新品に交換する必要はありません。

少し新しいだけで、かなり喜ばれます。

さっそく、リサイクルショップに問い合わせ

金額は20,000円〜45,000円/1台

製造年月日とスペックで値段の差がありますが基本的に、製造から5年以内の物しか売っていません。

在庫の関係もあり、4台全部で

150,000円！1台あたり37,500円

もちろん設置しているエアコンの処分費と取付工事費込みの値段です。

交渉すれば、もう少し安くなりますが

今後もお付き合いしていくので、無茶は言わないようにしています。(笑)

次に、給湯器の交換が3台あります。

プロパンガス会社を使えば、実質0円で交換をする方法もありますが

この物件は都市ガスなので、それはしません。

入居者さんは、都市ガスだと喜ばれます。

プロパンガスに比べ使用料がお得だからです！

給湯器の交換は、プロパンガス会社に

お願いします、プロパンガス会社さんは

都市ガス用の給湯器も交換してくれます。

金額は、1台50,000円です！

ただし、お部屋のリフォームもしないといけないので、とりあえず1台だけ交換します。

次は、洗濯機が使えるように電気工事と洗濯機の購入です。

コンセントの設置と共用の電気メーターの設置は、九州電力の指定業者さんにお願いします。申請も込みで当初の見積りより安く、25,000円でした！

洗濯機は野ざらしで外に置くので、シンプル機能の洗濯機をチョイス、案外シンプルなほうが、壊れにくいです。リサイクルショップで10,000円ジャスト！

ここまでの合計金額は、235,000円！

最後にお部屋のリフォーム(原状回復)です。

床が抜けている103

煙草のヤニで真っ黄色の101、201、203

この4部屋は、金額が高すぎるので、、、

比較的キレイな、102と202を先に施行します！

見積もりの中で、職人さんに任せるところと

自分で出来るところ、削るところに分けます。

畳の表替え、ふすまの張替え、クロスの張替えは手間と仕上がりを考慮して職人さんへ依頼します。

特に壁のクロスは、もともと砂壁なのでベニヤを張ってクロスを上から張るので、とっちんには無理です！

シャワーホース交換や電球交換は、時間もかからずホームセンターで気軽に買えるので、自分で交換。

基本とっちんは、ホームセンターで購入してドライバーで、外したり取付けできるものだけ自分で行います！

削るところは、今回ありません。

2部屋で、184,000円が120,600円でした！

63,400円分、見積りから安くなりました。

ホームセンターでの出費は、19,000円なので

実質44,400円の削減です！

235,000円+120,600円+19,000円＝374,600円

エアコン全部屋使用可能になり

102、202が貸せる状態になったので、

まずまずの成果です。

残りの4部屋は、リフォーム(原状回復)した

2部屋が決まった後に行います！

次回は、リフォーム完了の2部屋を決めます！